Yurt Dışında Yaşayanların Türkiye'deki Kira Geliri: Dar Mükellef Vergilendirmesi 2026

Antalya, yabancıların ve yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının konut sahibi olduğu illerin başında gelir. Bu konutların önemli bir kısmı kiraya verilir ve kira geliri, ev sahibi Türkiye'de yaşamasa bile Türkiye'de vergilendirilir. Bu yazıda Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Şubat 2026'da yayımladığı dar mükellef kira geliri rehberi ve Gelir Vergisi Kanunu üzerinden 2026 kurallarını özetliyoruz.

Dayanak

• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 6 (dar mükellefiyet), m. 21 (konut istisnası), m. 70–74 (kira geliri ve giderler), m. 86 (beyan dışı gelirler), m. 94 (vergi kesintisi), m. 103 (tarife).
• 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği — 2026 istisna tutarı ve tarife.
• 328 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği — kira ödemelerinin banka veya PTT ile tevsiki.
• Gelir İdaresi Başkanlığı, Türkiye'de Yerleşmiş Olmayanlar (Dar Mükellefler) İçin Kira Geliri Rehberi, Şubat 2026 (Yayın No: 594).

Kimler dar mükelleftir?

Dar mükellefler, Türkiye'de ikametgâhı bulunmayan ve bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla oturmayan gerçek kişilerdir. Dar mükellefler yalnızca Türkiye'de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilir; yurt dışındaki gelirlerini Türkiye'de beyan etmezler.

Bu kapsama yalnızca yabancılar girmez. GİB rehberine göre çalışma veya oturma izni alarak altı aydan uzun süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da, kamu kurumları veya merkezi Türkiye'de bulunan şirketler adına yurt dışında bulunanlar hariç, Türkiye'deki gelirleri bakımından dar mükellef sayılır.

Çifte vergilendirme: vergi hangi ülkede ödenir?

Türkiye'nin imzaladığı çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarının "gayrimenkul varlıklardan elde edilen gelir" başlıklı 6. maddesi, taşınmazın bulunduğu devlete vergileme hakkı tanır. GİB rehberinin ifadesiyle anlaşmalarda bu konuda iç mevzuatı sınırlayan bir hüküm yoktur. Dolayısıyla örneğin Almanya'da yaşayan birinin Antalya'daki konutundan elde ettiği kira geliri, Türkiye'de Türk mevzuatına göre vergilendirilir.

Kişinin yaşadığı ülkenin bu geliri nasıl ele alacağı (istisna mı, mahsup mu) o ülkenin mevzuatına ve ilgili anlaşmaya bağlıdır; ayrıca değerlendirilmelidir.

2026'da konut kira geliri istisnası

Konutların kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın 2026 yılı için 58.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Yalnızca konut kira geliri olan ve hasılatı bu tutarı aşmayan kişi beyanname vermez.

İstisnanın sınırları:

• İstisna yalnızca konut kira gelirine uygulanır; iş yeri kira gelirine uygulanmaz.
• Birden fazla konuttan kira geliri elde edilirse istisna, gelirlerin toplamına bir kez uygulanır.
• Konuta birden fazla kişi ortaksa istisna her ortak için ayrı ayrı uygulanır ve her ortak yalnızca kendi hissesine düşen kirayı beyan eder.
• Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar ile istisnayı aşan konut kira geliri elde edip ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ve diğer gelirlerinin gayrisafi toplamı 2026 yılı için 1.500.000 TL'yi aşanlar istisnadan yararlanamaz.
• Konut kira geliri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse istisna kaybedilir. Ancak idare bir tespit yapmadan önce, süresinden sonra verilen beyannameyle beyan edenler istisnadan yararlanabilir.

Kendi rakamlarınızla hesaplamak için kira geliri vergisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Dar mükellefler için beyan kuralı

Dar mükelleflerde beyan kuralı tam mükelleflerden bir noktada ayrılır:

• Tamamı Türkiye'de tevkif yoluyla vergilendirilmiş kira gelirleri için yıllık beyanname verilmez. Örneğin bir şirkete kiralanan iş yerinin kirası üzerinden kiracı %20 vergi kesintisi yapmışsa bu gelir beyan edilmez.
• Konut kira geliri 58.000 TL'yi aşıyorsa yıllık beyanname verilir.
• Tevkifata ve istisnaya konu olmayan kira gelirleri ise tutarına bakılmaksızın beyan edilir. Tam mükellefler için geçerli olan 2026 yılı 22.000 TL'lik beyan sınırı, GİB rehberinde dar mükellefler için yer almaz.

Gider indirimi

Kira geliri, gayrisafi hasılattan giderler düşülerek vergilendirilir. İki yöntem vardır:

• Götürü gider: İstisna düşüldükten sonraki hasılatın %15'i, belge aranmaksızın indirilir. Bu yöntemi seçen iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez.
• Gerçek gider: Onarım ve bakım, sigorta, emlak vergisi, amortisman gibi Gelir Vergisi Kanunu'nun 74. maddesinde sayılan giderler belgeyle indirilir. İstisna uygulanmışsa giderin yalnızca vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı indirilebilir.

Döviz cinsinden kira ve banka zorunluluğu

Kira gelirinin vergilendirilmesinde tahsil esası geçerlidir: o yıl tahsil edilen kira o yılın geliridir. Gelecek yıllara ait peşin tahsil edilen kira ise ilgili olduğu yılın geliri sayılır. Döviz cinsinden kiralamalarda hasılat, tahsilat tarihindeki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru ile Türk lirasına çevrilir.

328 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği'ne göre konut ve iş yeri kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsiki zorunludur. Haftalık veya günlük gibi kısa süreli konut kiralamaları da bu kapsamdadır. Zorunluluğa uymayan hem kiraya veren hem kiracı için, her işlem bakımından Vergi Usul Kanunu mükerrer 355. madde uyarınca işlem tutarının %10'u oranında, kanunda belirlenen asgari tutarlardan az olmamak üzere özel usulsüzlük cezası uygulanır.

Beyan, ödeme ve vergi dairesi

• Beyan zamanı: 2026 yılı kira gelirleri 1–31 Mart 2027 tarihleri arasında beyan edilir.
• Ödeme: Vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir; birinci taksit damga vergisiyle birlikte ödenir.
• Nasıl verilir: Hazır Beyan Sistemi (internet veya mobil uygulama) üzerinden verilebilir; sisteme yabancı kimlik numarası ile de giriş yapılabilir. Elektronik beyanname aracılık yetkisi olan bir meslek mensubu aracılığıyla da verilebilir.
• Vergi dairesi: Kâğıt beyanname, Türkiye'de vergi muhatabı varsa onun oturduğu yerin, yoksa gayrimenkulün bulunduğu yerin vergi dairesine verilir.
• Ödeme kanalları: GİB internet sitesi ve mobil uygulaması üzerinden, yabancı ülkelerde faaliyet gösteren bankaların kredi ve banka kartlarıyla da ödeme yapılabilir.

2026 tarifesi

Beyan edilen kira geliri, 2026 yılı için 332 Seri No'lu Tebliğ'le belirlenen tarifeye göre vergilendirilir: 190.000 TL'ye kadar %15, 400.000 TL'ye kadar %20, 1.000.000 TL'ye kadar %27, 5.300.000 TL'ye kadar %35, üzeri %40. Tarifenin dilim dilim nasıl uygulandığını gelir vergisi hesaplama aracında görebilirsiniz.

Günlük ve haftalık kiralamalar

Konutun 100 güne kadar süreyle kiraya verilmesi turizm amaçlı kiralamadır ve 7464 sayılı Kanun'a göre izin belgesi gerektirir. Bu tür kiralamalar için izin belgesi, turizm payı ve vergilendirme konularını günlük kiralık ev rehberimizde ayrıca ele aldık.

Kısa kontrol listesi

1. Mükellefiyet türünüzü belirleyin: Türkiye'de yılda altı aydan fazla kalıyor musunuz, ikametgâhınız nerede?
2. Kira tahsilatını banka üzerinden yapın; dövizli kirada tahsilat günündeki TCMB alış kurunu kaydedin.
3. Konut kira hasılatınız 58.000 TL'yi aşıyorsa 2027 Mart'ında beyan edin; birden fazla konutta istisnanın bir kez uygulandığını unutmayın.
4. Götürü ve gerçek gider yöntemini karşılaştırın; gerçek gider için belgeleri saklayın.
5. Yaşadığınız ülkedeki vergi sonuçlarını ilgili çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasıyla birlikte değerlendirin.