Günlük Kiralık Ev: İzin Belgesi, Vergi ve Turizm Payı (7464 Sayılı Kanun)

Antalya gibi turizm bölgelerinde konutunu günlük veya haftalık olarak kiraya vermek yaygın bir gelir kaynağıdır. 1 Ocak 2024'ten itibaren bu faaliyet, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile ayrıntılı kurallara bağlanmıştır. Bu yazıda izin belgesi şartlarını, idari para cezalarını ve vergi tarafındaki yükümlülükleri resmî metinler üzerinden özetliyoruz.

Dayanak

• 7464 sayılı Kanun (RG 02.11.2023/32357). İzin belgesi ve idari yaptırımlara ilişkin 1–6. maddeler 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girmiştir.
• 7183 sayılı Kanun m. 6 — turizm payı. 7464 sayılı Kanun ile turizm amaçlı kiralama izin belgesi düzenlenen yerler kapsama alınmıştır.
• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 21, 70, 72–74 ve 86 — kira gelirinin vergilendirilmesi.
• 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu m. 34 — konaklama vergisi.
• 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m. 17/7 — idari para cezalarının yıllık güncellenmesi.

Hangi kiralamalar kapsamda?

Kanun'a göre turizm amaçlı kiralama, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasıdır. Tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar kapsam dışındadır.

"Konut" ise tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümdür. Kiraya veren; konutun maliki olabileceği gibi, konut üzerinde intifa hakkı veya üst hakkı bulunan gerçek ya da tüzel kişi de olabilir.

İzin belgesi şartları

İzin belgesi, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce alınmalıdır. Belgeyi vermeye Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkilidir; Bakanlık bu yetkisini valilik aracılığıyla da kullanabilir. Belgeyi alma yükümlülüğü kiraya verene aittir.

Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verilen ve resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik gibi hizmetlerin sunulduğu yüksek nitelikli konutlar için, %25 ve beş bağımsız bölüm şartları aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir.

İdari para cezaları

Kanun'daki başlıca idari para cezaları şunlardır:

Kira geliri nasıl vergilendirilir?

7464 sayılı Kanun, gelir vergisi açısından ayrı bir rejim öngörmez; genel hükümler uygulanır.

Gayrimenkul sermaye iradı mı, ticari kazanç mı?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesine göre binaların (döşeli kiraya verilenlerde döşeme bedeli dahil) kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradıdır. Ancak aynı maddeye göre kiraya verilen mal ticari bir işletmeye dahilse, gelir ticari kazanç hükümlerine göre hesaplanır.

Kanun, kısa süreli kiralamanın hangi noktada ticari faaliyete dönüştüğüne dair ayrı bir ölçüt koymaz. Kiralanan konut sayısı, temizlik ve karşılama gibi hizmetlerin kapsamı ve faaliyetin organizasyonu, bu değerlendirmede belirleyici olabilir. Sınırda kalan durumlarda Gelir İdaresi'nden özelge istenmesi en güvenli yoldur.

Gayrisafi hasılat ve giderler

Gayrimenkul sermaye iradında hasılat, bir takvim yılı içinde tahsil edilen kira bedellerinin toplamıdır. Döviz ile yapılan ödemeler ödeme günündeki kur üzerinden Türk lirasına çevrilir.

Gerçek gider yöntemini seçenler; kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderlerini, sigorta giderlerini, onarım ve bakım giderlerini, mülk için ödenen vergi ve harçları ve amortismanı (GVK m. 74'teki şartlarla) hasılattan indirebilir. Bu nedenle giderlere ait belgelerin düzenli saklanması önemlidir.

Mesken kira istisnası uygulanır mı?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesi, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılatın belirli bir tutarını vergiden istisna eder. Bu tutar 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2026 yılı gelirleri için 58.000 TL (2025 yılı gelirleri için 47.000 TL) olarak belirlenmiştir. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirenler ve Kanun'daki gelir sınırını aşanlar istisnadan yararlanamaz.

Beyan

Tevkifata ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının toplamı 2026 yılı için 22.000 TL'yi aşmıyorsa yıllık beyanname verilmez (GVK m. 86/1-d). Bu sınırın üzerinde gelir elde edenler, ertesi yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi verir.

KDV doğar mı?

KDV Kanunu'nun 1. maddesine göre, ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler KDV'ye tabidir. Kira geliri gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilen bir gerçek kişinin kiralaması bu kapsamda değildir. Faaliyetin ticari kazanç olarak değerlendirildiği durumlarda ise KDV yükümlülüğü ayrıca incelenmelidir.

Turizm payı

7183 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre, turizm amaçlı kiralama izin belgesi düzenlenen yerlerden turizm payı alınır:

Kanun; kış, termal, sağlık, kırsal ve nitelikli spor turizmi gibi Bakanlıkça teşvik edilen turizm türlerinde faaliyet gösteren tesisler için oranların yüzde elli indirimli uygulanmasını da öngörmektedir.

Konaklama vergisi

Gider Vergileri Kanunu'nun 34. maddesi, konaklama vergisinin konusunu "otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti" olarak tanımlar. Turizm amaçlı kiralanan konutlar maddede ayrıca sayılmamıştır.

Kısa kontrol listesi

1. Kiralama süresi tek seferde 100 günü aşıyor mu? Aşmıyorsa 7464 sayılı Kanun kapsamındasınız.
2. Kiralamaya başlamadan önce izin belgesi alındı mı? Kat malikleri oy birliği kararı hazır mı?
3. Plaket konut girişine asıldı mı, kimlik bildirimleri yapılıyor mu?
4. Turizm payı her dönem beyan edilip ödeniyor mu, ödeme belgesi saklanıyor mu?
5. Kira tahsilatları ve giderlerin belgeleri yıllık beyan için düzenli tutuluyor mu?
6. Faaliyetin ticari kazanç sayılıp sayılmayacağı ve istisnanın uygulanıp uygulanmayacağı değerlendirildi mi?

Konaklama işletmelerinin genel muhasebe düzeni için otel muhasebesi ve turizm şirketlerinde muhasebe yazılarımıza da bakabilirsiniz.