Wer ist beschränkt steuerpflichtig?
Wer keinen Wohnsitz in der Türkei hat und sich im Kalenderjahr nicht ununterbrochen länger als sechs Monate dort aufhält, ist beschränkt steuerpflichtig. Besteuert werden nur in der Türkei erzielte Einkünfte; ausländische Einkünfte werden in der Türkei nicht erklärt. Laut Steuerverwaltung gelten auch türkische Staatsbürger, die mit Arbeits- oder Aufenthaltserlaubnis länger als sechs Monate im Ausland leben, für ihre türkischen Einkünfte als beschränkt steuerpflichtig.
Leben Sie mehr als sechs Monate im Jahr in der Türkei oder liegt Ihr Wohnsitz dort, können Sie stattdessen unbeschränkt steuerpflichtig sein – mit anderen Erklärungspflichten.
Welcher Staat besteuert die Miete?
Nach Art. 6 der türkischen Doppelbesteuerungsabkommen darf der Belegenheitsstaat Mieteinkünfte aus Immobilien besteuern. Die Steuerverwaltung weist darauf hin, dass die Abkommen das türkische Recht hier nicht einschränken. Die Miete aus einer Wohnung in Antalya, die einer in Deutschland ansässigen Person gehört, wird also in der Türkei nach türkischen Regeln besteuert. Wie Ihr Wohnsitzstaat dieselben Einkünfte behandelt, richtet sich nach dessen Recht und dem jeweiligen Abkommen.
Freibetrag 2026 für Wohnraum: 58.000 TRY
- Die ersten 58.000 TRY der 2026 vereinnahmten Bruttomiete aus Wohnraum sind einkommensteuerfrei.
- Der Freibetrag gilt nur für Wohnraum, nie für Gewerbeimmobilien.
- Bei mehreren Wohnungen wird er einmal auf die Gesamtmiete angewendet.
- Bei Miteigentum nutzt jeder Miteigentümer den Freibetrag gesondert und erklärt nur seinen Anteil.
- Er entfällt für Personen, die gewerbliche, land- und forstwirtschaftliche oder freiberufliche Einkünfte erklären müssen, und wenn die gesamten Bruttoeinkünfte (Lohn, Kapital- und Mieteinkünfte usw.) 2026 1.500.000 TRY übersteigen.
- Er geht verloren, wenn die Miete nicht fristgerecht erklärt wird – außer Sie reichen eine verspätete Erklärung ein, bevor das Finanzamt das Versäumnis feststellt.
Wann müssen Nichtansässige eine Erklärung abgeben?
- Mieten, die in der Türkei vollständig durch Steuerabzug besteuert wurden (z. B. 20 % Abzug durch einen gewerblichen Mieter), werden nicht erklärt.
- Mieten aus Wohnraum über 58.000 TRY sind zu erklären.
- Mieten ohne Steuerabzug und ohne Befreiung sind unabhängig von der Höhe zu erklären.
Abzugsfähige Ausgaben
Sie können eine Pauschale von 15 % (nach Abzug des Freibetrags) ohne Belege wählen oder die tatsächlichen Ausgaben wie Reparaturen, Versicherung, Grundsteuer und Abschreibung mit Belegen abziehen. Wer die Pauschale gewählt hat, kann zwei Jahre lang nicht zurückwechseln. Die Miete für Ihre eigene Wohnung im Ausland ist nicht abziehbar, und seit 2025 sind Darlehenszinsen für vermieteten Wohnraum nicht mehr abzugsfähig.
Miete in Fremdwährung und Zahlung über die Bank
Die Miete wird bei Zufluss besteuert. Mieten in Fremdwährung werden zum Ankaufskurs der Zentralbank der Republik Türkei am Tag des Zuflusses umgerechnet. Mieten müssen über eine Bank oder die PTT gezahlt werden (auch bei Kurzzeitvermietung); bei Barzahlung droht Vermieter und Mieter eine Strafe von 10 % des Betrags, mindestens jedoch die gesetzlichen Mindestbeträge.
Erklärung, Zahlung und Steuersätze 2026
- Frist: 1.–31. März 2027 für 2026 vereinnahmte Mieten.
- Zahlung: zwei gleiche Raten bis Ende März und Ende Juli 2027.
- Wie: online über das System Hazır Beyan (Anmeldung auch mit Ausländer-Identifikationsnummer möglich) oder über einen zugelassenen Steuerberater.
- Papiererklärung: beim Finanzamt Ihres türkischen Steuervertreters bzw., falls keiner bestellt ist, beim Finanzamt am Ort der Immobilie.
- Zahlung aus dem Ausland: Karten ausländischer Banken werden auf der GİB-Website akzeptiert.
Steuersätze 2026 auf das zu versteuernde Einkommen: 15 % bis 190.000 TRY; 20 % bis 400.000 TRY; 27 % bis 1.000.000 TRY; 35 % bis 5.300.000 TRY; 40 % darüber. Für die kurzfristige Ferienvermietung (bis 100 Tage) ist zusätzlich eine Genehmigung nach dem Gesetz Nr. 7464 erforderlich.