Yabancılar Türkiye'deki Evini Satarsa Vergi Öder mi? 5 Yıl Kuralı ve 15 Günlük Beyan Süresi
Türkiye'de yaşamayan yabancı veya gurbetçi evini 5 yıl dolmadan satarsa değer artış kazancı vergisi doğar. Münferit beyanname, 15 gün, endeksleme ve 13/i KDV riski.
- Yazar
- Halil Haldan, SMMM
- Yayın
- Son güncelleme
- Mevzuat kontrolü
- Okuma
- 4 dakika
Kısa cevap
Türkiye'de yaşamayan bir yabancı evini satarsa vergi öder mi?
Konut tapu tescilinden itibaren beş yıl dolmadan satılırsa, Türkiye'de yerleşik olmayan kişi de kazancı Türkiye'de değer artış kazancı olarak vergilendirir; beş yıldan sonra satışta bu vergi doğmaz. Gelir Vergisi Kanunu'nun 101. maddesine göre yıllık beyanname vermek zorunda olmayan dar mükellefler bu kazancı, gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesine, kazancın elde edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde münferit beyannameyle bildirir. Satıcı ayrıca binde 20 tapu harcı öder.
Antalya'da yıllar önce ev almış bir yabancı veya yurt dışında yaşayan bir Türk vatandaşı evini satmak istediğinde ilk soru şudur: "Türkiye'de yaşamıyorum, burada vergi öder miyim?" Cevap, evi ne zaman aldığınıza ve nasıl edindiğinize bağlıdır. Türkiye'de yerleşik olmayanlar için sık gözden kaçan bir kural da vardır: kazanç ertesi yılın martında değil, satıştan itibaren 15 gün içinde beyan edilir.
Dayanak
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 6–7 (dar mükellefiyet; Türkiye'de elde edilen kazanç)
- GVK mükerrer m. 80–81 (değer artış kazancı, beş yıl kuralı, endeksleme, 2026 istisnası)
- GVK m. 101 (dar mükelleflerin münferit beyannamesi) ve m. 106 (tarh yeri)
- Gelir İdaresi Başkanlığı, Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi (Şubat 2026)
- 3065 sayılı KDV Kanunu m. 13/i (istisnayla alınan konutun üç yıl içinde satışı)
Kim "dar mükellef"?
Gelir Vergisi Kanunu'na göre ikametgâhı Türkiye'de bulunanlar ve bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar Türkiye'de yerleşmiş sayılır. Bu şartları taşımayan kişiler dar mükelleftir ve yalnızca Türkiye'de elde ettikleri kazançlar üzerinden vergilendirilir (GVK m. 6). Türkiye'deki bir konutun satışından doğan kazanç, işlem Türkiye'de yapıldığı için Türkiye'de elde edilmiş sayılır (GVK m. 7).
Türkiye'nin imzaladığı çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarında taşınmaz satış kazancı üzerinde vergilendirme hakkı genellikle taşınmazın bulunduğu ülkeye tanınır. Kendi ülkenizdeki vergi durumu o ülkenin mevzuatına ve ilgili anlaşmaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Hangi satışlar vergiye tabi?
| Durum | Türkiye'de değer artış kazancı vergisi |
|---|---|
| Satın alınan konut, tapu tescilinden itibaren 5 yıl dolmadan satılırsa | Var |
| Satın alınan konut 5 yıl dolduktan sonra satılırsa | Yok |
| Miras veya bağışla edinilen konut satılırsa (süreye bakılmaksızın) | Yok |
| Alım satım devamlı ve kazanç amacıyla yapılıyorsa | Değer artışı değil, ticari kazanç |
Beş yıllık süre tapuya tescil tarihinden başlar ve GİB rehberine göre takvim günü olarak hesaplanır.
Kazanç nasıl hesaplanır?
Safi kazanç = Satış bedeli − endekslenmiş alış bedeli − satıcının üstlendiği giderler, vergi ve harçlar
- Alış bedeli, alıştan önceki ay ile satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE endeksleri karşılaştırılarak artırılır; artış oranı %10 veya üzerinde olmalıdır.
- Satıcının ödediği tapu harcı, emlakçı komisyonu gibi giderler belgelendirilmek şartıyla düşülür.
- 2026'da değer artış kazançlarının 150.000 TL'si istisnadır. Kanun metninde bu istisna için tam ve dar mükellef ayrımı yapılmamıştır.
- Hesap Türk lirası üzerinden yapılır. Dövizle alınan konutta alış bedelinin Türk lirası karşılığını gösteren tapu ve banka belgelerini saklamanız önemlidir.
Kendi rakamlarınızla beş yıl kontrolünü ve endekslemeyi değer artış kazancı hesaplama aracında görebilirsiniz. Ayrıntılı kurallar ev satışında değer artış kazancı yazımızdadır.
Beyan: 15 gün içinde münferit beyanname
GVK m. 101'e göre dar mükelleflerden yıllık beyanname vermek zorunda olmayanlar, gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlarını:
- gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesine,
- münferit beyanname ile,
- kazancın iktisap edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde bildirir.
Vergi de beyannamenin verildiği vergi dairesince tarh edilir (GVK m. 106).
KDV istisnasıyla alınmış konutlar
Konutu inşaat firmasından KDV Kanunu 13/i istisnasıyla KDV ödemeden aldıysanız ve üç yıl dolmadan satıyorsanız, zamanında tahsil edilmeyen KDV, 6183 sayılı Kanunun 48. maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce sizin tarafınızdan konutun bulunduğu yer vergi dairesine ödenir. Ödeme yazısı ibraz edilmeden tapuda devir yapılmaz. Ayrıntılar: yabancıya konut satışında KDV istisnası.
Satışta diğer masraflar
- Tapu harcı: Satıcı, satış bedeli üzerinden binde 20 öder; alıcı da ayrıca binde 20 öder. Tapuda gerçek bedelin altında beyanın cezası artık eksik harcın bir katıdır (tapu harcı 2026).
- Emlak vergisi borcu: Borç kapatılmadan tapuda devir yapılmaz.
Kontrol listesi
- Tapu tescil tarihinizi bulun; satış tarihinde beş yılın dolup dolmadığını takvim günüyle hesaplayın.
- Konutu 13/i istisnasıyla aldıysanız üç yıl şerhini kontrol edin.
- Alış bedelini ve döviz transferlerini gösteren belgeleri, satış masraflarının faturalarını toplayın.
- Beş yıl dolmadan satıyorsanız münferit beyannameyi satıştan itibaren 15 gün içinde verin.
- Tapuda gerçek satış bedelini beyan edin ve emlak vergisi borcunu önceden kapatın.
Türkiye'deki konutunuzu kiraya veriyorsanız yurt dışında yaşayanların kira geliri vergisi yazımıza da bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Beş yıl dolduktan sonra satarsam vergi var mı?
Bedel karşılığı edinilen konutun beş yıl dolduktan sonra satışından doğan kazanç değer artış kazancı sayılmaz ve gelir vergisine tabi olmaz. Ancak gayrimenkul alım satımı devamlı ve kazanç amacıyla yapılıyorsa faaliyet ticari kazanç olarak değerlendirilebilir. Satışta satıcı payına düşen binde 20 tapu harcı her durumda ödenir.
Münferit beyanname nedir, ne zaman verilir?
Türkiye'de yerleşmiş olmayan ve yıllık beyanname vermek zorunda olmayan kişilerin belirli kazançlarını bildirdiği beyannamedir. Gelir Vergisi Kanunu'nun 101. maddesine göre gayrimenkul satışından doğan kazanç, gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesine, kazancın iktisap edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde bu beyannameyle bildirilir.
Konutu KDV istisnasıyla aldıysam satarken ne olur?
KDV Kanunu'nun 13/i maddesi kapsamında KDV ödemeden aldığınız konutu üç yıl içinde satarsanız, zamanında tahsil edilmeyen KDV tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce sizin tarafınızdan vergi dairesine ödenir. Vergi dairesinden yazı alınmadan tapu devri yapılmaz.
Miras kalan evi satarsam değer artış kazancı vergisi öder miyim?
Hayır. Gelir Vergisi Kanunu, miras veya bağış gibi ivazsız yoldan edinilen malların satışından doğan kazancı değer artış kazancı kapsamı dışında tutar. Bu durumda veraset ve intikal vergisinin ödenmiş olması ve tapu harcı gündeme gelir.
Kaynaklar
- 01193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m. 80 (değer artışı kazançları; 2026 istisnası 150.000 TL) ve mükerrer m. 81 (safi değer artışı, endeksleme)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 3 Ekim 2026
- 02Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi (Şubat 2026) — değer artışı kazançları, endeksleme, 2026 istisna tutarıGelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 3 Ekim 2026
- 033065 sayılı KDV Kanunu m. 13/i — yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına ve yabancılara ilk konut/iş yeri tesliminde istisna (6824 s.K.; 3 yıl şartı 7394 s.K.)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 10 Ekim 2026
- 04492 sayılı Harçlar Kanunu m. 63 (7566 s.K. ile değişik) ve (4) sayılı tarife — tapu ve kadastro harçları (GİB güncel tarife metni, 06.09.2025)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 10 Ekim 2026
Yazar
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir (SMMM)
HALDAN MALİ MÜŞAVİRLİK'in kurucusu. Sağlık, sağlık turizmi, inşaat, Teknokent ve turizm sektörlerinde mali müşavirlik, teşvik ve kurumsal danışmanlık alanlarında çalışır.