Yabancıya Konut Satışında KDV İstisnası: Döviz, İlk Teslim ve 3 Yıl Kuralı (KDVK 13/i)
Yabancıya veya gurbetçiye ilk konut satışında KDV istisnası: kimler yararlanır, döviz şartı, satıcının alması gereken belgeler, 3 yıl içinde satış ve KDV iadesi.
- Yazar
- Halil Haldan, SMMM
- Yayın
- Son güncelleme
- Mevzuat kontrolü
- Okuma
- 4 dakika
Kısa cevap
Yabancıya satılan konutta KDV alınır mı?
KDV Kanunu'nun 13/i maddesine göre, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın ilk tesliminde ve bedel döviz olarak Türkiye'ye getirildiğinde, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancılara, çalışma veya oturma izniyle altı aydan fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına ve Türkiye'de işyeri olmayan yabancı kurumlara yapılan satış KDV'den istisnadır. Bedelin en az %50'si faturadan önce, kalanı bir yıl içinde getirilmelidir. Konut üç yıl içinde satılırsa istisna edilen KDV faiziyle ödenir.
Antalya'da yeni projelerden konut alan alıcıların önemli bir kısmı yabancılar ve yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarıdır. Bu satışlarda doğru kurgulanmış bir işlem, alıcı için %10 veya %20 KDV'nin hiç ödenmemesi, müteahhit için de yüklendiği KDV'nin iadesi anlamına gelir. Şartlardan biri kaçırılırsa ise vergi, ceza ve faiz hem satıcıdan hem alıcıdan istenebilir. Bu yazıda KDV Kanunu'nun 13/i maddesini Kanun metni ve KDV Genel Uygulama Tebliği üzerinden açıklıyoruz.
Dayanak
- 3065 sayılı KDV Kanunu m. 13/i (6824 sayılı Kanunla eklendi, 1.4.2017'den itibaren; üç yıllık süre 7394 sayılı Kanunla 1.5.2022'den itibaren)
- KDV Genel Uygulama Tebliği, II/B-12 bölümü (kapsam, alıcılar, döviz, üç yıl, beyan ve iade)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü duyurusu (tapu kütüğüne konulan şerh)
İstisnanın dört şartı
- Konut veya iş yeri olarak inşa edilmiş bina olmalı. Yapı ruhsatı bulunmalı ve alıcının kullanımına hazır halde fiilen teslim edilmelidir; kat irtifakı kurulabiliyorsa kurulmuş olmalıdır. Ruhsatta konut, dükkân, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlananlar kapsamdadır.
- İlk teslim olmalı. İstisna, binayı inşa eden mükellefin ilk satışında uygulanır.
- Alıcı kapsamdaki kişilerden olmalı (aşağıdaki tablo).
- Bedel döviz olarak Türkiye'ye getirilmeli: en az %50'si faturadan önce, kalanı en geç bir yıl içinde.
Kimler yararlanabilir?
| Alıcı | Şart | Satıcının teslimden önce alması gereken belge |
|---|---|---|
| Yabancı uyruklu gerçek kişi | Gelir Vergisi Kanunu'na göre Türkiye'de yerleşmiş olmamak (Türkiye'de yerleşmemiş mavi kartlılar dahil) | Pasaport fotokopisi (mavi kartlılarda mavi kart fotokopisi) ve konutun bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak Türkiye'de yerleşmiş olmadığına dair belge |
| Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşı | Teslim tarihinde geçerli yurt dışı çalışma veya oturma izni; iznin teslimden en az altı ay önce alınmış olması ve bu sürede en az altı ay yurt dışında bulunulması | İkamet edilen ülkeden alınmış ikamet veya çalışma izni belgesi, en az altı ay yurt dışında bulunulduğunu gösteren belge ve Türk dış temsilciliğinden alınacak, kamu görevi nedeniyle yurt dışında bulunmadığını gösteren belge |
| Yabancı kurum | Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmamak, Türkiye'de işyeri veya daimi temsilci vasıtasıyla kazanç elde etmemek | Kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke makamlarından kuruluş ve faaliyet belgesi ile konutun bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belge |
Resmî daire ve kurumların veya merkezi Türkiye'de bulunan kuruluşların işleri nedeniyle yurt dışında bulunan Türk vatandaşları istisnadan yararlanamaz.
"İlk teslim" ne demek?
Tebliğe göre istisna, konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır. Bu nedenle:
- İnşaat şirketinden toplu satın alıp yabancıya satan emlak şirketinin satışı ilk teslim değildir.
- Kat karşılığı inşaatta arsa sahibine verilen konutun arsa sahibince satışı ilk teslim sayılmaz; istisna uygulanmaz.
- Bireylerin ikinci el konut satışları zaten KDV'ye tabi değildir.
Döviz nasıl getirilmeli?
| Konu | Tebliğdeki kural |
|---|---|
| Zamanlama | Bedelin en az %50'si fatura tarihinden önce, kalanı en geç bir yıl içinde |
| Esas yöntem | Yurt dışındaki dövizin Türkiye'deki bir bankaya transferi; banka dekontuyla tevsik |
| Yabancı banka kredi kartı | Mümkün; dövizin getirildiği yurt içindeki bankanın dekont veya yazısıyla tevsik |
| Üçüncü kişinin transferi | Dekontta alıcı ve konut bilgileri (proje, adres, bağımsız bölüm no) yer alırsa veya transferi yapan kişi bu bilgileri içeren muvafakatname verirse kabul edilir |
| Fiziken getirme | Mümkün; gümrük idaresi belgeleriyle tevsik, satıcıya ödeme yine bankadan |
| Satıcıya ödeme | Banka aracılığıyla; döviz olarak getirilen bedel satıcıya Türk lirası olarak da ödenebilir |
Üç yıl kuralı ve tapu şerhi
İstisna kapsamında satış yapan, satışın 13/i kapsamında olduğunu tapu müdürlüğüne bildirir. Tapu müdürlüğü kütüğün beyanlar hanesine şerh koyar. Konut veya iş yeri üç yıl içinde elden çıkarılırsa:
- Zamanında tahsil edilmeyen KDV, 6183 sayılı Kanunun 48. maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte,
- tapu işleminden önce, elden çıkaran tarafından taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir.
- Ödemenin yapıldığına dair vergi dairesi yazısı ibraz edilmeden tapuda devir yapılmaz.
Üç yıllık süre, izleyen yılların aynı ay ve aynı günü dikkate alınarak hesaplanır; süre dolduktan sonraki devirlerde vergi ve faiz aranmaz. Bu süre 1.5.2022'den önce bir yıldı.
Satıcı tarafı: beyan ve iade
İstisnalı satışlar, teslimin yapıldığı döneme ait KDV beyannamesinde 328 kod numaralı "Konut veya İş Yeri Teslimleri" satırıyla beyan edilir ve beyannameye EK-24 formu eklenir. Satıcı, bu konutlar için yüklendiği KDV'yi iade olarak talep edebilir. İadede; alıcıdan teslimden önce alınan belgeler, dövizin tamamının getirildiğini ve satıcıya ödendiğini gösteren banka dekontları ile tapu kayıt örneği istenir. Mahsuben iade talepleri, belgeler tamamsa miktara bakılmaksızın inceleme raporu ve teminat aranmadan yerine getirilir.
Kontrol listesi
Alıcı için: yerleşik olmadığınızı gösteren vergi dairesi belgesini satıştan önce alın; ödemeleri yurt dışından bankaya transferle yapın; konutu üç yıl içinde satarsanız KDV ve faizin sizden isteneceğini hesaba katın.
Müteahhit için: belgeleri teslimden önce dosyalayın; %50 eşiğini fatura tarihinden önce kontrol edin; kalan taksitlerin bir yıl içinde dövizle geleceğini sözleşmeye bağlayın; satışı tapuya 13/i kapsamında bildirin.
Konut KDV oranlarının genel tablosu için konut KDV oranı 2026, yabancı alıcının tüm masraf kalemleri için yabancıların Türkiye'de ev alırken ödediği vergiler yazılarımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İkinci el konutu yabancıya satarsam istisna uygulanır mı?
Hayır. İstisna yalnızca konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yaptığı ilk teslimde uygulanır. Konutu inşa edenden satın alıp yeniden satan şirketin satışı, arsa sahibine kat karşılığı verilen dairenin arsa sahibince satışı da ilk teslim sayılmaz.
Bedelin tamamını peşin ödemek zorunlu mu?
Hayır. KDV Genel Uygulama Tebliği'ne göre bedelin en az %50'si satış faturası düzenlenmeden önce, kalan kısmı en geç bir yıl içinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye'ye getirilip satıcıya ödenmelidir. Satıcının KDV iadesi, bedelin tamamı getirildikten sonra yapılır.
Konutu üç yıl dolmadan satarsam ne olur?
İstisna kapsamında alınan konut veya iş yeri üç yıl içinde elden çıkarılırsa, zamanında tahsil edilmeyen KDV, 6183 sayılı Kanunun 48. maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce satıcı tarafından taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir. Vergi dairesinden yazı alınmadan tapuda devir yapılmaz.
Yabancı alıcı birden fazla konut alabilir mi?
Evet. Tebliğe göre istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcıların istisna kapsamında birden fazla konut veya iş yeri alması mümkündür.
Kaynaklar
- 013065 sayılı KDV Kanunu m. 13/i — yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına ve yabancılara ilk konut/iş yeri tesliminde istisna (6824 s.K.; 3 yıl şartı 7394 s.K.)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 10 Ekim 2026
- 02KDV Genel Uygulama Tebliği (RG 26.04.2014/28983) — konsolide metin, 1 Mart 2023 itibarıyla (arsa karşılığı inşaat, hizmet ihracı, yabancılara sağlık hizmeti istisnası, TGB yazılım istisnası)TÜRMOB · Son kontrol: 27 Eylül 2026
- 033065 S.K. m. 13(i) uygulaması — tapu kütüğüne konulacak 3 yıllık şerh (duyuru)Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü · Son kontrol: 10 Ekim 2026
Yazar
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir (SMMM)
HALDAN MALİ MÜŞAVİRLİK'in kurucusu. Sağlık, sağlık turizmi, inşaat, Teknokent ve turizm sektörlerinde mali müşavirlik, teşvik ve kurumsal danışmanlık alanlarında çalışır.