Yabancılar Türkiye'de Ev Alırken Hangi Vergileri Öder? 2026 Masraf Listesi
Antalya'da ev alan yabancı veya gurbetçi için 2026 masrafları: tapu harcı, KDV ve 13/i istisnası, emlak vergisi, değerli konut vergisi, kira ve satış vergisi.
- Yazar
- Halil Haldan, SMMM
- Yayın
- Son güncelleme
- Mevzuat kontrolü
- Okuma
- 4 dakika
Kısa cevap
Yabancı biri Türkiye'de ev alırken hangi vergileri öder?
Alım anında alıcı, satış bedeli üzerinden binde 20 tapu harcı ve tapu müdürlüğü döner sermaye ücreti öder. Sıfır konut firmadan alınıyorsa %10 veya %20 KDV doğar; ancak Türkiye'de yerleşik olmayan yabancıya ilk satışta bedel dövizle getirilirse KDV istisnası uygulanabilir. Sahiplik süresince her yıl emlak vergisi, yüksek değerli konutlarda değerli konut vergisi; kiraya verilirse kira geliri vergisi; beş yıl dolmadan satılırsa değer artış kazancı vergisi gündeme gelir.
Antalya, yabancıların ve yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının konut aldığı başlıca şehirlerden biridir. Satış fiyatı konuşulurken çoğu zaman unutulan konu, fiyatın üzerine eklenen vergiler ve sahiplik süresince her yıl ödenecek tutarlardır. Bu yazıda bir yabancı alıcının 2026'da karşılaşacağı vergileri; alım anı, sahiplik süresi ve satış olarak üç aşamada topluyoruz. Her kalemin ayrıntısı ilgili yazılarımıza bağlantılıdır.
Dayanak
- 492 sayılı Harçlar Kanunu m. 63 ve (4) sayılı tarife — tapu harcı
- 3065 sayılı KDV Kanunu m. 1, 13/i, 28 ve KDV Genel Uygulama Tebliği — konut KDV'si ve yabancılara istisna
- 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu — emlak vergisi ve değerli konut vergisi
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 70, mükerrer m. 80 — kira geliri ve değer artış kazancı
1. Alım anında
| Kalem | Kim öder | Tutar / oran | Not |
|---|---|---|---|
| Tapu harcı | Alıcı | Satış bedelinin binde 20'si | Satıcı da ayrıca binde 20 öder. Bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. |
| Döner sermaye ücreti | İşlemi yaptıran | Tapu müdürlüğünce her yıl belirlenen tutar | Taşınmazın bulunduğu yere göre değişir. |
| KDV (yalnızca firmadan sıfır konut) | Alıcı | %10 veya %20 (dönüşüm projelerinde %1) | Şartları sağlanırsa 13/i istisnası ile KDV ödenmez. |
| Bireyden ikinci el konut | — | KDV yok | Ticari faaliyet dışındaki satışlar KDV'ye tabi değildir. |
Tapu harcı
Tapu harcı, beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden düşükse harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Gerçek bedelin altında beyan tespit edilirse, 7566 sayılı Kanunla değişen Harçlar Kanunu m. 63'e göre eksik harç bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte hem alıcıdan hem satıcıdan alınır. Ayrıntılar: tapu harcı 2026.
KDV ve yabancılara istisna
İnşaat firmasından alınan sıfır konutta KDV oranı ruhsat tarihi, net alan ve projenin niteliğine göre değişir (konut KDV oranı 2026). KDV Kanunu'nun 13/i maddesi, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancılara ve altı aydan fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına yapılan ilk konut tesliminde KDV istisnası öngörür. Şartlar:
- Bedelin en az %50'si faturadan önce, kalanı en geç bir yıl içinde döviz olarak Türkiye'ye getirilir.
- Satıcı, teslimden önce alıcının pasaport fotokopisini ve vergi dairesinden alınan Türkiye'de yerleşmiş olmadığına dair belgeyi dosyasına alır.
- Konut üç yıl içinde satılırsa istisna edilen KDV, tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce ödenir; bu yükümlülük tapu kütüğüne şerh edilir.
Ayrıntılar: yabancıya konut satışında KDV istisnası.
Örnek: 5.000.000 TL'lik sıfır daire (net 120 m², ruhsat 2024)
| Kalem | 13/i şartları sağlanmazsa | 13/i şartları sağlanırsa |
|---|---|---|
| KDV (%10) | 500.000 TL | 0 TL |
| Alıcının tapu harcı (binde 20) | 100.000 TL | 100.000 TL |
| Döner sermaye ücreti | Tapu müdürlüğü tarifesi | Tapu müdürlüğü tarifesi |
KDV matrahı ve harç matrahı sözleşme ve faturadaki bedele göre farklılaşabilir; tablo yalnızca oranların etkisini gösterir.
2. Sahiplik süresince
| Yükümlülük | Kime | Ne zaman |
|---|---|---|
| Emlak vergisi | Belediye | Mart–mayıs (1. taksit) ve kasım (2. taksit) |
| Değerli konut vergisi | Vergi dairesi | Bina vergi değeri 2026 için 17.711.000 TL'yi aşıyorsa; şubatta beyan, şubat ve ağustosta ödeme |
| Kira geliri vergisi | Vergi dairesi | Kiraya verilirse; ertesi yılın mart ayında beyan |
| Günlük kiralama izni | Kültür ve Turizm Bakanlığı | 100 güne kadar kiralamalar için kiralamadan önce |
Emlak vergisi oranı meskenlerde binde 1'dir ve Antalya gibi büyükşehirlerde %100 artırımlı (binde 2) uygulanır. 7566 sayılı Kanun, 2026 yılı vergi değerlerinin 2025 değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyeceğini düzenlemiştir (emlak vergisi 2026).
Türkiye'de yaşamayan malikin kira geliri dar mükellefiyet kurallarına göre vergilendirilir; 2026'da konut kirasında 58.000 TL istisna vardır (yurt dışında yaşayanların kira geliri). Konutu günlük veya haftalık kiraya verecekseniz önce izin belgesi almanız gerekir; yabancı malikler için başvuru yolu da bu yazıda anlatılıyor.
3. Satış anında
- Değer artış kazancı: Konut tapu tescilinden itibaren beş yıl dolmadan satılırsa kazanç gelir vergisine tabidir; 2026 istisnası 150.000 TL'dir (değer artış kazancı).
- 13/i ile alınmış konut: Üç yıl dolmadan satışta istisna edilen KDV faiziyle ödenir.
- Tapu harcı: Satıcı da satış bedeli üzerinden binde 20 öder.
Kontrol listesi
- Satıcı firma mı, birey mi? KDV doğacak mı?
- Firmadan sıfır konut alıyorsanız 13/i şartlarını ve belgelerini satıştan önce tamamlayın.
- Tapuda gerçek bedeli beyan edin; düşük beyanın cezası artık eksik harcın bir katıdır.
- Emlak vergisi ödeme dönemlerini takviminize ekleyin; değerli konut sınırını kontrol edin.
- Kiraya verecekseniz kira geliri beyanını, günlük kiralayacaksanız izin belgesini planlayın.
- Yabancı mülk edinimine ilişkin Tapu Kanunu'ndaki kısıtlamaları (askeri ve güvenlik bölgeleri gibi) tapu müdürlüğüyle ayrıca kontrol edin.
Sık sorulan sorular
Yabancılar tapu harcını Türk vatandaşlarından farklı mı öder?
Hayır. Harçlar Kanunu'ndaki tapu harcı oranı alıcının uyruğuna göre değişmez: alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 alınır. GİB'e göre harç Dijital Vergi Dairesi üzerinden yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarasıyla da ödenebilir.
Yabancı olarak ev alırken KDV ödemem gerekir mi?
Konutu bir bireyden ikinci el alıyorsanız genellikle KDV doğmaz. İnşaat firmasından sıfır konut alıyorsanız KDV doğar; ancak Türkiye'de yerleşmiş değilseniz, satış konutun ilk teslimiyse ve bedelin en az yarısı faturadan önce, kalanı bir yıl içinde dövizle Türkiye'ye getirilirse KDV Kanunu 13/i maddesine göre istisna uygulanabilir.
Türkiye'de yaşamıyorum, emlak vergisi öder miyim?
Evet. Emlak vergisi, mülkün sahibinin uyruğuna veya ikametine bakılmaksızın Türkiye'deki bina ve arsalar için her yıl belediyeye ödenir. Birinci taksit mart-mayıs, ikinci taksit kasım ayında ödenir.
Evi aldıktan sonra satarsam vergi öder miyim?
Satın aldığınız konutu tapu tescil tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satarsanız elde ettiğiniz kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilir. Ayrıca 13/i istisnasıyla KDV'siz aldığınız konutu üç yıl içinde satarsanız istisna edilen KDV faiziyle birlikte ödenir.
Kaynaklar
- 01492 sayılı Harçlar Kanunu m. 63 (7566 s.K. ile değişik) ve (4) sayılı tarife — tapu ve kadastro harçları (GİB güncel tarife metni, 06.09.2025)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 10 Ekim 2026
- 02Gayrimenkul Alım-Satımında Tapu Harcı (bilgi notu — binde 20 + binde 20, bir kat vergi ziyaı cezası, pişmanlık)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 10 Ekim 2026
- 033065 sayılı KDV Kanunu m. 13/i — yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına ve yabancılara ilk konut/iş yeri tesliminde istisna (6824 s.K.; 3 yıl şartı 7394 s.K.)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 10 Ekim 2026
- 04KDV Genel Uygulama Tebliği (RG 26.04.2014/28983) — konsolide metin, 1 Mart 2023 itibarıyla (arsa karşılığı inşaat, hizmet ihracı, yabancılara sağlık hizmeti istisnası, TGB yazılım istisnası)TÜRMOB · Son kontrol: 27 Eylül 2026
- 051319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m. 8, 18, 29, 30 ve geçici m. 23 (7566 s.K., RG 19.12.2025 — 2026 vergi değeri sınırı)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 10 Ekim 2026
- 06Değerli Konut Vergisi Rehberi (Şubat 2026, Yayın No: 581)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 3 Ekim 2026
- 07193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m. 80 (değer artışı kazançları; 2026 istisnası 150.000 TL) ve mükerrer m. 81 (safi değer artışı, endeksleme)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 3 Ekim 2026
Yazar
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir (SMMM)
HALDAN MALİ MÜŞAVİRLİK'in kurucusu. Sağlık, sağlık turizmi, inşaat, Teknokent ve turizm sektörlerinde mali müşavirlik, teşvik ve kurumsal danışmanlık alanlarında çalışır.