Ev ve Arsa Satışında Değer Artış Kazancı Vergisi 2026: 5 Yıl Kuralı, 150.000 TL İstisna
Ev veya arsayı 5 yıl dolmadan satanlar için 2026 kuralları: değer artış kazancı, 150.000 TL istisna, Yİ-ÜFE endekslemesi, miras istisnası ve iktisap tarihi.
- Yazar
- Halil Haldan, SMMM
- Yayın
- Son güncelleme
- Mevzuat kontrolü
- Okuma
- 4 dakika
Kısa cevap
Evimi 5 yıl dolmadan satarsam vergi öder miyim?
Bedel karşılığı edindiğiniz ev veya arsayı tapuya tescil tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satarsanız, elde ettiğiniz kazanç değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir (GVK mük. m.80). Kazanç; satış bedelinden, Yİ-ÜFE ile endekslenmiş alış bedeli ve satışa ilişkin giderlerin düşülmesiyle bulunur. 2026'da kazancın 150.000 TL'si istisnadır, aşan kısım ertesi yılın Mart ayında beyan edilir. Miras gibi ivazsız edinilen taşınmazların satışı ise değer artış kazancı doğurmaz.
Antalya gibi gayrimenkul fiyatlarının hızla değiştiği bir şehirde, ev veya arsayı birkaç yıl içinde satmak yaygındır. Gelir Vergisi Kanunu, bedel karşılığı edinilen taşınmazların beş yıl içinde satılmasından doğan kazancı değer artış kazancı olarak vergilendirir. Bu yazıda kuralları Kanun'un mükerrer 80 ve 81. maddeleri ile Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Şubat 2026 tarihli Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi üzerinden açıklıyoruz.
Dayanak
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m. 80 (değer artışı kazançları ve istisna) ve mükerrer m. 81 (safi kazanç ve endeksleme)
- 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği — 2026 istisna tutarı
- Gelir İdaresi Başkanlığı, Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi (Şubat 2026)
Hangi satışlar vergiye tabi?
Mükerrer 80. maddenin 6 numaralı bendine göre, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız edinilenler hariç) arazi, bina ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır. "Elden çıkarma" satış, bir bedel karşılığında devir, trampa, takas, kamulaştırma ve şirketlere sermaye olarak koymayı kapsar.
| Durum | Değer artış kazancı doğar mı? |
|---|---|
| Satın alınan ev 5 yıl dolmadan satılırsa | Evet |
| Satın alınan ev 5 yıl dolduktan sonra satılırsa | Hayır |
| Miras veya bağışla edinilen ev satılırsa (süreye bakılmaksızın) | Hayır |
| Gayrimenkul alım-satımı devamlı ve kazanç amacıyla yapılıyorsa | Değer artışı değil, ticari kazanç |
Beş yıl ne zaman başlar?
Türk Medeni Kanunu'na göre taşınmaz mülkiyeti tapuya tescille kazanılır; beş yıllık süre de tescil tarihinden başlar ve takvim günü olarak hesaplanır. GİB rehberi bazı özel durumları ayrıca açıklar:
- Kooperatif, TOKİ, ihale veya icra: Taşınmaz fiilen kullanıma hazır teslim alınmış ve bu durum tahsis belgesi, teslim tutanağı, su, elektrik, doğalgaz faturaları gibi belgelerle ispatlanmışsa fiilen kullanıma başlama tarihi esas alınır.
- Satış vaadi sözleşmesi: Sözleşme tarihi değil, tapuya tescil tarihi esas alınır.
- Kat karşılığı alınan daire: Bağımsız bölümün tapuya tescili cins tashihi sayılır; tescil tarihi esas alınır.
- Arazinin arsaya dönüşmesi: Belediyece ifraz edilip arsa vasfı kazanan taşınmazda cins tashihi tarihi esas alınır.
Kazanç nasıl hesaplanır?
Safi değer artış kazancı:
Satış bedeli − endekslenmiş alış bedeli − satıcının üstlendiği giderler, vergi ve harçlar
Endeksleme (Yİ-ÜFE)
Alış bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK'in Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılır. Endeksleme yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekir. GİB uygulamasında karşılaştırma, alıştan önceki ay ile satıştan önceki ayın endeksleri arasında yapılır.
Endekslenmiş alış bedeli = Alış bedeli × (satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE'si ÷ alıştan önceki ayın Yİ-ÜFE'si)
GİB rehberindeki örnek
GİB'in 2026 rehberindeki örnekte 12.9.2022'de 3.000.000 TL'ye alınan taşınmaz 21.4.2025'te 15.000.000 TL'ye satılıyor:
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Yİ-ÜFE Ağustos 2022 (alıştan önceki ay) | 1.780,05 |
| Yİ-ÜFE Mart 2025 (satıştan önceki ay) | 4.017,30 |
| Artış oranı | %125,68 (≥ %10, endeksleme yapılır) |
| Endekslenmiş alış bedeli | 6.770.540,15 TL |
| Safi değer artış kazancı | 8.229.459,85 TL |
| 2025 istisnası | 120.000 TL |
| Vergiye tabi matrah | 8.109.459,85 TL |
Yüksek enflasyon döneminde endeksleme kazancı önemli ölçüde azaltır: örnekte nominal kazanç 12 milyon TL iken vergiye tabi kazanç yaklaşık 8,1 milyon TL'dir.
2026 istisnası: 150.000 TL
Bir takvim yılında elde edilen değer artış kazançlarının (menkul kıymet satışları hariç) 2026 için 150.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Kazanç bu tutarı aşmıyorsa beyanname verilmez. Aşıyorsa aşan kısım 2027 yılının Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir ve vergi Mart ile Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Vergi, gelir vergisi tarifesine göre hesaplanır.
Satıştan önce kontrol listesi
- Tapu tescil tarihini ve varsa fiilen kullanıma başlama belgelerini bulun; beş yılın dolmasına kaç gün kaldığını hesaplayın.
- Alış bedelini gösteren tapu ve ödeme belgelerini saklayın; maliyet tespit edilemezse takdir komisyonunun belirleyeceği bedel esas alınır.
- Alış ve satış aylarından önceki ayların Yİ-ÜFE değerlerini TÜİK'ten kontrol edin.
- Satıcı olarak üstlendiğiniz tapu harcı, emlakçı komisyonu gibi giderlerin belgelerini saklayın.
- Birden fazla taşınmaz satışı planlıyorsanız, faaliyetin ticari kazanç sayılma riskini önceden değerlendirin.
Kat karşılığı inşaatta arsa sahibinin vergi durumu için kat karşılığı inşaatta vergilendirme, kentsel dönüşüm kapsamındaki devirler için kentsel dönüşümde vergi ve harç istisnaları yazılarımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?
GİB rehberine göre beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınır. Süre, taşınmazın tapuya tescil edildiği tarihten başlar. Kooperatif, TOKİ veya icra yoluyla alınan ve fiilen kullanıma teslim edilen taşınmazlarda, kullanımın belgelerle ispatı halinde fiilen kullanıma başlama tarihi esas alınabilir.
Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?
Hayır. Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80. maddesi ivazsız olarak (miras, bağış gibi) edinilen mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazancı değer artış kazancı kapsamı dışında tutar. GİB rehberindeki örnekte de miras yoluyla intikal eden dairenin satışından elde edilen gelirin vergilendirilmeyeceği belirtilir.
Kat karşılığı aldığım dairede beş yıl ne zaman başlar?
GİB rehberine göre arsa olarak edinilen taşınmazın kat karşılığı verilmesi sonucu alınan bağımsız bölümlerin tapuya tescili cins tashihi sayılır ve iktisap tarihi olarak bu tescil tarihi kabul edilir. Arazinin belediyece ifraz edilerek arsaya dönüştürülmesinde de cins tashihi tarihi esas alınır.
Değer artış kazancı istisnanın altındaysa beyanname verir miyim?
Hayır. Bir takvim yılındaki değer artış kazancı 2026 için 150.000 TL istisna tutarını aşmıyorsa bu kazanç için yıllık beyanname verilmez; diğer gelirler nedeniyle beyanname verilecekse de bu kazanç beyannameye dahil edilmez.
Kaynaklar
- 01193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m. 80 (değer artışı kazançları; 2026 istisnası 150.000 TL) ve mükerrer m. 81 (safi değer artışı, endeksleme)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 3 Ekim 2026
- 02Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi (Şubat 2026) — değer artışı kazançları, endeksleme, 2026 istisna tutarıGelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 3 Ekim 2026
- 03Gelir Vergisi Tarifesi 2026 (GVK m. 103)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 27 Eylül 2026
Yazar
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir (SMMM)
HALDAN MALİ MÜŞAVİRLİK'in kurucusu. Sağlık, sağlık turizmi, inşaat, Teknokent ve turizm sektörlerinde mali müşavirlik, teşvik ve kurumsal danışmanlık alanlarında çalışır.