Konut KDV Oranı 2026: Aynı Daireye Neden %1, %10 veya %20 KDV Çıkabilir?
Sıfır konut alırken KDV oranını ruhsat tarihi, 150 m² sınırı ve dönüşüm alanı belirler. 2026'da %1, %10, %20 oranları, ikinci el satış ve yabancı istisnası.
- Yazar
- Halil Haldan, SMMM
- Yayın
- Son güncelleme
- Mevzuat kontrolü
- Okuma
- 4 dakika
Kısa cevap
2026'da sıfır konut alırken kaç KDV ödenir?
Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022'den sonra alınan konutlarda net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmına %10, aşan kısmına %20 KDV uygulanır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projelerinde 150 m²'ye kadar olan kısım %1'dir. Ruhsatı 1 Nisan 2022'den önce alınmış projelerde eski kurallar sürer: büyükşehir dışında 150 m²'ye kadar %1, büyükşehirlerde arsa değerine göre %1, %10 veya %20. Bireyin ikinci el konut satışında KDV doğmaz.
Aynı büyüklükte iki sıfır daire için farklı KDV ödenmesi mümkündür. Oranı belirleyen; dairenin metrekaresi kadar, yapı ruhsatının hangi tarihte alındığı, projenin kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığı ve eski ruhsatlarda arsanın vergi değeridir. Bu yazıda 2026'da uygulanan oranları KDV Kanunu ve KDV Genel Uygulama Tebliği üzerinden özetliyoruz.
Dayanak
- 3065 sayılı KDV Kanunu m. 1 ve m. 28 (vergiyi doğuran işlemler; oranlar ve Cumhurbaşkanının konut teslimleri için farklı oran belirleme yetkisi)
- 2007/13033 sayılı BKK eki (I) ve (II) sayılı listeler ve 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (1.4.2022'den itibaren konut oranlarında değişiklik)
- 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (10.7.2023'ten itibaren %8 → %10, %18 → %20)
- KDV Genel Uygulama Tebliği (konut teslimlerinde oran açıklamaları ve örnekler)
Hangi konut, hangi oran?
| Durum | 150 m²'ye kadar olan kısım | 150 m²'yi aşan kısım |
|---|---|---|
| Yapı ruhsatı 1.4.2022'den sonra alınan konut | %10 | %20 |
| 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projesi (1.4.2022 sonrası ruhsat) | %1 | %20 |
| Ruhsatı 1.4.2022'den önce alınmış proje, büyükşehir dışı | %1 | %20 (tamamına) |
| Ruhsatı 1.4.2022'den önce alınmış proje, büyükşehir | Arsa birim m² vergi değerine göre %1, %10 veya %20 | %20 (tamamına) |
Tablodaki %10 ve %20 oranları, 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 10 Temmuz 2023'ten itibaren eski %8 ve %18 oranlarının yerine geçmiştir. Antalya, 5216 sayılı Kanun kapsamında büyükşehirdir.
1 Nisan 2022'den sonraki ruhsatlar: %10 ve %20
5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla, 1.4.2022'den sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konutlarda net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmı indirimli orana (bugün %10) tabi tutulmuştur. Konutun net alanı 150 m²'yi aşıyorsa satış bedeli bölünür:
Örnek: Net 160 m²'lik daire 8.000.000 TL'ye satılsın. 150 m²'ye isabet eden 7.500.000 TL'ye %10 (750.000 TL), 10 m²'ye isabet eden 500.000 TL'ye %20 (100.000 TL) KDV hesaplanır. Toplam KDV 850.000 TL olur.
Kentsel dönüşüm projeleri: %1
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı, riskli alan veya riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 m²'ye kadar olan kısmı %1 KDV'ye tabidir. Aşan kısım genel orandadır. Dönüşüm projelerindeki diğer vergi ve harç avantajları için kentsel dönüşümde vergi ve harç istisnaları yazımıza bakabilirsiniz.
1 Nisan 2022'den önceki ruhsatlar: geçiş hükmü
5359 sayılı Kararın 10. maddesi, 1.4.2022'den önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurumlarınca ihalesi yapılmış projelerde eski hükümlerin uygulanmasına devam edilmesini öngörür. Buna göre bu projelerde net alanı 150 m²'ye kadar konutlar:
- Büyükşehir dışında %1 oranındadır.
- Büyükşehirlerde, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan konutlarda yapı ruhsatı tarihindeki arsa birim m² vergi değerine göre %1, %10 veya %20 oranı uygulanır. Eşik değerler ruhsat tarihine göre farklıdır (ör. 1.1.2017 sonrası ruhsatlarda 1.000–2.000 TL arası indirimli oran, 2.000 TL üzeri genel oran).
Net alanı 150 m²'yi aşan konutlarda ise bu projelerde de genel oran (%20) uygulanır.
İkinci el konut satışında KDV var mı?
KDV Kanunu'nun 1. maddesine göre vergi, ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslimlerde doğar. Bu nedenle oturduğu veya yatırım amacıyla aldığı konutu satan, gayrimenkul ticareti yapmayan bir kişinin satışı KDV'ye tabi değildir. Satıcı bir inşaat şirketi ya da gayrimenkul alım satımını ticari faaliyet olarak yapan biriyse KDV hesaplanır. Bu durumda alıcının tapu harcı ve satıcının değer artış kazancı yükümlülükleri ayrıca değerlendirilir.
Yabancı alıcılar için istisna
KDV Kanunu'nun 13/i maddesi, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancılara, altı aydan fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına ve Türkiye'de işyeri olmayan yabancı kurumlara yapılan ilk konut veya iş yeri tesliminde, bedel döviz olarak Türkiye'ye getirilirse KDV istisnası öngörür. Şartları, belgeleri ve üç yıllık satış yasağının sonuçlarını yabancıya konut satışında KDV istisnası yazımızda ayrıntılı anlattık.
Kontrol listesi
- Yapı ruhsatı 1.4.2022'den önce mi sonra mı alındı?
- Konutun net alanı 150 m²'yi aşıyor mu? Aşıyorsa bedel ikiye bölünerek mi faturalandı?
- Proje 6306 sayılı Kanun kapsamında bir dönüşüm projesi mi?
- Alıcı yurt dışında yerleşik mi? 13/i istisnasının şartları sağlanıyor mu?
- Faturadaki KDV oranı ile sözleşmedeki bedel tutarlı mı?
Tapu masrafları için tapu harcı 2026, müteahhitler için kat karşılığı inşaatta vergilendirme yazılarımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İkinci el ev alırken KDV öder miyim?
Genellikle hayır. KDV Kanunu'nun 1. maddesine göre KDV, ticari, sınai, zirai veya serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslimlerde doğar. Konutunu satan ve bu işi ticari faaliyet olarak yapmayan bir kişinin satışı KDV'ye tabi değildir. Satıcı inşaat şirketi veya gayrimenkul ticareti yapan biriyse KDV gündeme gelir.
150 m²'yi aşan dairede KDV tamamen %20 mi olur?
Hayır. 1 Nisan 2022'den sonra alınan yapı ruhsatına göre yapılan konutlarda satış bedelinin 150 m²'ye kadar olan kısmına %10, 150 m²'yi aşan kısmına %20 uygulanır. Örneğin 160 m²'lik dairede bedelin 150/160'ı %10, 10/160'ı %20 KDV'ye tabidir.
Brüt mü net alan mı esas alınır?
Düzenlemedeki ölçüt konutun net alanıdır. KDV Genel Uygulama Tebliği'ndeki örneklerde de oran, net alanın 150 m²'ye kadar olan ve aşan kısmına göre belirlenir.
Yabancılar konut alırken KDV'den muaf mı?
Belirli şartlarla evet. KDV Kanunu'nun 13/i maddesine göre Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancılara ve altı aydan fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına yapılan ilk konut tesliminde, bedel döviz olarak Türkiye'ye getirilirse KDV istisnası uygulanır. Ayrıntılar ayrı yazımızdadır.
Kaynaklar
- 013065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu (m. 13/l dahil)Mevzuat Bilgi Sistemi · Son kontrol: 27 Eylül 2026
- 02KDV Genel Uygulama Tebliği (RG 26.04.2014/28983) — konsolide metin, 1 Mart 2023 itibarıyla (arsa karşılığı inşaat, hizmet ihracı, yabancılara sağlık hizmeti istisnası, TGB yazılım istisnası)TÜRMOB · Son kontrol: 27 Eylül 2026
- 037346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı — KDV oranlarında değişiklik (RG 07.07.2023/32241; %18→%20, %8→%10)Resmî Gazete · Son kontrol: 3 Ekim 2026
- 043065 sayılı KDV Kanunu m. 13/i — yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına ve yabancılara ilk konut/iş yeri tesliminde istisna (6824 s.K.; 3 yıl şartı 7394 s.K.)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 10 Ekim 2026
Yazar
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir (SMMM)
HALDAN MALİ MÜŞAVİRLİK'in kurucusu. Sağlık, sağlık turizmi, inşaat, Teknokent ve turizm sektörlerinde mali müşavirlik, teşvik ve kurumsal danışmanlık alanlarında çalışır.