Kat Karşılığı İnşaatta KDV ve Vergilendirme

Kat karşılığı inşaat, Türkiye'de özellikle kentsel dönüşüm ve konut projelerinde en yaygın iş modellerinden biridir. Arsa sahibi arsasını, müteahhit ise inşaatı ortaya koyar ve tamamlanan bağımsız bölümler sözleşmedeki oranlara göre paylaşılır. Bu model nakit hareketinin az olduğu bir takas gibi görünse de vergi mevzuatı açısından iki ayrı teslim doğurur. Bu yazıda, KDV Genel Uygulama Tebliği'ndeki açıklamalara dayanarak her iki teslimi ele alıyoruz.

İki ayrı teslim

1. Arsa sahibinin müteahhide arsa payı teslimi

Tebliğe göre arsa payı teslimi şu durumlarda KDV'ye tabidir:

• Arsa bir iktisadi işletmeye dahilse (örneğin bir şirketin aktifinde kayıtlıysa),
• Arsa sahibi arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürüyorsa.

Buna karşılık arsa sahibi, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi olarak arsa payını müteahhide teslim ediyorsa, bu teslimde vergi uygulanmaz. Bireysel arsa sahiplerinin büyük çoğunluğu bu gruptadır.

Tebliğdeki örnekte, KDV mükellefi bir şirketin arsa payı teslimi için matrah, müteahhidin şirkete bırakacağı bağımsız bölümlerin maliyet bedeline %5 eklenerek bulunan tutar olarak alınmıştır.

2. Müteahhidin arsa sahibine konut veya işyeri teslimi

KDV Kanunu'nun 27. maddesinin 6. fıkrasına göre, müteahhidin arsa sahibine bıraktığı konut veya işyerinin bedeli, Vergi Usul Kanunu'nun 267. maddesinin ikinci fıkrasındaki maliyet bedeli esasına göre belirlenir. Bu esasa göre:

Maliyet bedelinin tespiti

• Genel giderler dahildir: KDV Kanunu'nun 27/4 maddesi uyarınca genel idare giderleri ve genel giderlerden bağımsız bölüme düşen pay maliyete katılmak zorundadır.
• Arsa payı dahil edilmez: Arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlere ait arsa payı müteahhide devredilmediğinden, bu bölümlerin maliyetinde arsa payı dikkate alınmaz.

Faturalama ve tahsil edilmeyen KDV

KDV mükellefi olmayan arsa sahiplerine yapılan teslimlerde, müteahhidin faturasında gösterilen KDV çoğu zaman arsa sahibi tarafından ödenmez. Müteahhit bu durumda tahsil etmediği KDV'yi de beyan etmek zorundadır. Bu nedenle kat karşılığı sözleşmelerinde arsa sahibine düşen bölümler için doğacak KDV'nin kim tarafından karşılanacağı açıkça düzenlenmelidir.

Gelir ve kurumlar vergisi açısından

Kat karşılığı işlerde müteahhidin kazancının tespiti, işin yıllara yaygın inşaat işi niteliğinde olup olmadığına, sözleşme yapısına ve bağımsız bölümlerin satış zamanlarına göre değişir. Müteahhidin kendi payına düşen bölümleri üçüncü kişilere satması ayrı bir ticari kazanç konusudur. Arsa sahibi açısından ise aldığı bağımsız bölümlerin elden çıkarılması, arsanın ne zaman ve nasıl edinildiğine göre farklı vergisel sonuçlar doğurabilir. Bu değerlendirmeler proje başında yapılmalıdır.

Muhasebe tarafında öneriler

1. Her kat karşılığı proje için ayrı maliyet merkezi açın ve arsa sahibine kalacak bölümlerin maliyetini ayrı izleyin.
2. Genel gider dağıtımını belgelenebilir bir anahtarla yapın; bu dağıtım KDV matrahını da etkiler.
3. Arsa sahibinin KDV mükellefi olup olmadığını ve teslimin toptan mı perakende mi sayılacağını sözleşme aşamasında belirleyin.
4. Teslim tarihlerini tutanakla belgeleyin; vergiyi doğuran olay ve oran teslim tarihine göre belirlenir.

Proje bazlı maliyet muhasebesi için inşaat şirketlerinde maliyet muhasebesi yazımıza bakabilirsiniz. Kat karşılığı projenizi birlikte değerlendirmek için inşaat muhasebesi sayfamızdan görüşme talep edebilirsiniz.