Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç İstisnaları (6306 Sayılı Kanun m. 7)

Deprem riskine karşı yapı stokunun yenilenmesi, Antalya dahil tüm Türkiye'de inşaat sektörünün önemli iş kalemlerinden biridir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, dönüşümün maliyetini azaltmak için hak sahiplerine, kiracılara ve müteahhitlere geniş bir harç ve vergi istisnası tanır. Bu yazıda istisnanın kapsamını Kanun'un güncel metni üzerinden açıklıyoruz.

Dayanak

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (RG 31.05.2012/28309) m. 7/9 ve 7/10 (7153 ve 7181 sayılı Kanunlarla değişik)

İstisna kapsamındaki vergi ve harçlar

Kanun'un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre aşağıda sayılan işlemler şunlardan istisnadır:

• noter harcı,
• tapu harcı,
• belediyelerce alınan ücret ve harçlar,
• veraset ve intikal vergisi,
• döner sermaye ücreti ve diğer ücretler,
• bu işlemler nedeniyle düzenlenen kâğıtlar ile resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar dahil damga vergisi,
• dönüşüm amacıyla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar yönünden banka ve sigorta muameleleri vergisi.

Hangi işlemler istisnadan yararlanır?

İstisna, işlemde Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, İdare, dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit, malik veya riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olması şartıyla şu işlemleri kapsar:

1. Dönüşüm öncesi: Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi.
2. Yeni yapının hak sahiplerine devri: Uygulama sonucunda meydana gelen yeni yapıların malik, müteahhit ve en az bir yıldır kiracı olanlara ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi.
3. Başka yerde yapı edinme: Kanun kapsamındaki bir yapı nedeniyle, Kanun kapsamındaki veya dışındaki parsellerde yeni yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesisi.
4. Müteahhidin ilk satışı: Yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, İdare ve bunların iştirakleri ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi.

Bu işlemlerle ilgili olarak Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler de aynı istisnadan yararlanır.

Belediye harçları: 1,5 kat kuralı

Kanun'un 7. maddesinin onuncu fıkrasına göre riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.

Örnek: Mevcut inşaat alanı 1.000 m² olan riskli bir bina yıkılıp yerine 1.800 m² inşaat alanlı yeni bina yapılıyor. 1.500 m²'ye (1.000 × 1,5) kadar olan kısım için belediye harç ve ücreti alınmaz; aşan 300 m² için genel hükümler uygulanır.

KDV ve gelir vergisi tarafı

6306 sayılı Kanun'un istisna maddesi KDV'yi saymaz. Dönüşüm projeleri çoğunlukla kat karşılığı modelle yürütüldüğünden arsa payı ve bağımsız bölüm teslimlerinin KDV durumu, oran ve istisna uygulamaları KDV mevzuatına göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu konuyu kat karşılığı inşaatta vergilendirme yazımızda ele aldık.

Müteahhit için muhasebe notları

1. Statü belgesi: Her proje için riskli yapı tespit raporu ve ilgili idare yazışmalarını proje dosyasında saklayın; istisnanın dayanağı bu belgelerdir.
2. İlk satış takibi: Hangi bağımsız bölümün istisnalı ilk satışa konu olduğunu ve hangisinin genel hükümlere tabi olduğunu kayıtlarda ayırın.
3. Alan hesabı: Mevcut ve yeni inşaat alanını belgeleyin; 1,5 katı aşan kısım için belediye harç maliyetini bütçeye ekleyin.
4. Kiracılar: Kiracıların istisnadan yararlanabilmesi için en az bir yıllık ikamet veya işyeri kullanımının tespitine dikkat edin.

Proje bazlı maliyet takibi için inşaat şirketlerinde maliyet muhasebesi yazımıza bakabilirsiniz.