400 Bin Dolarlık Ev Alarak Türk Vatandaşlığı: Vergi, Tapu ve 3 Yıl Kuralında Bilinmesi Gerekenler

Antalya, gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı için yabancıların en çok tercih ettiği şehirlerden biri. Ancak vatandaşlık başvurusu yalnızca bir göç işlemi değildir; alımdan satışa kadar tapu harcı, KDV, emlak vergisi ve gelir vergisi sonuçları vardır. Bu yazıda önce şartları yönetmelik metninden, ardından vergi tarafını kanunlardan özetliyoruz.

Dayanak

• 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m. 12 ve Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m. 20/2-b (5554 sayılı Kararla 400.000 USD; 7938 sayılı Kararla taşınmaz niteliği, RG 12.12.2023)
• 3065 sayılı KDV Kanunu m. 13/i (yabancılara ilk konut tesliminde istisna)
• 492 sayılı Harçlar Kanunu m. 63 ve (4) sayılı tarife (tapu harcı)
• 193 sayılı GVK mükerrer m. 80 (değer artış kazancı) ve mükerrer m. 20/D (yeni yerleşenlere yurt dışı gelir istisnası)

Yönetmelikteki gayrimenkul şartı

Yönetmelik'in 20/2-b maddesine göre yabancı, aşağıdaki iki yoldan biriyle ve durumun Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilmesi halinde, Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilir:

Yönetmelik aynı maddede başka yolları da sayar: en az 500.000 ABD doları sabit sermaye yatırımı, en az 50 kişilik istihdam, 500.000 ABD doları tutarında üç yıl süreli mevduat, devlet borçlanma aracı, gayrimenkul veya girişim sermayesi yatırım fonu payı ya da bireysel emeklilik katkı payı.

Alım anındaki vergiler

KDV 13/i istisnası için alıcının alım tarihinde Türkiye'de yerleşmiş olmaması, satışın konutu inşa eden firmanın ilk teslimi olması ve bedelin en az %50'sinin faturadan önce, kalanının bir yıl içinde dövizle Türkiye'ye getirilmesi gerekir. Satıcı, vergi dairesinden alınan "Türkiye'de yerleşmiş olmadığına dair belgeyi" teslimden önce dosyasına almalıdır. Ayrıntılar: yabancıya konut satışında KDV istisnası.

İki ayrı "üç yıl"

Sahiplik ve satış

• Emlak vergisi her yıl belediyeye ödenir; bina vergi değeri 2026 için 17.711.000 TL'yi aşan konutlarda değerli konut vergisi de doğabilir (emlak vergisi 2026).
• Konut kiraya verilirse kira geliri beyan edilir; günlük kiralama için ayrıca izin belgesi gerekir.
• Konut, tapu tescilinden itibaren beş yıl dolmadan satılırsa kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilir. Üç yıllık vatandaşlık şerhi ile beş yıllık vergi süresi farklıdır: üçüncü ile beşinci yıl arasında yapılan satışta vergi doğabilir. Türkiye'de yerleşik olmayan satıcılar bu kazancı satıştan itibaren 15 gün içinde münferit beyannameyle bildirir (yabancıların ev satışı vergisi).

Vatandaşlıktan sonra Türkiye'ye yerleşmek

Vatandaşlık tek başına vergi bakımından yerleşik olmak anlamına gelmez; Gelir Vergisi Kanunu'na göre belirleyici olan ikametgâh ve altı aydan fazla kalıştır. Türkiye'ye yerleşen kişi kural olarak dünya çapındaki gelirinden vergilendirilir. Ancak GVK mükerrer 20/D, 1.1.2026'dan itibaren Türkiye'de yerleşmiş sayılan ve son üç takvim yılında Türkiye'de ikametgâhı ve vergi mükellefiyeti bulunmayan kişilerin yurt dışı kazançlarını 20 yıl istisna eder. Başvuru, yerleşme yılının sonuna kadar yapılmalıdır (20 yıllık yurt dışı gelir istisnası).

Kontrol listesi

1. Taşınmazın kat mülkiyeti/kat irtifakı veya üzerinde yapı bulunan arsa niteliğinde olduğunu tapudan doğrulayın.
2. 400.000 ABD doları şartının hangi kur ve belgelerle karşılanacağını başvuru öncesi netleştirin.
3. Firmadan ilk satışta 13/i istisnası için belgeleri teslimden önce tamamlayın.
4. Tapuda gerçek bedeli beyan edin; ödemeleri bankadan transferle yapın ve dekontları saklayın.
5. Satış planlıyorsanız üç yıl şerhini, 13/i üç yılını ve beş yıllık değer artış kuralını birlikte değerlendirin.