İşyeri Kira Geliri 2026: %20 Stopaj, 400.000 TL Beyan Sınırı ve Vergi İadesi

Dükkân, ofis, depo veya atölye kiraya verenlerin vergisi, konut kirasından farklı işler: istisna yoktur, ancak kiracı çoğu zaman vergiyi peşin olarak keser. Bu yazıda işyeri kira gelirinde stopaj, 2026 beyan sınırları ve fazla kesilen verginin iadesi konularını Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Şubat 2026 tarihli Kira Geliri Rehberi'ne dayanarak açıklıyoruz.

Dayanak

• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 70–74 (kira geliri), m. 86 (beyan sınırları), m. 94 (vergi kesintisi), m. 103 (tarife)
• Gelir İdaresi Başkanlığı, Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (Şubat 2026, Yayın No: 593)

Stopaj: kiracı %20 keser

Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşlar (şirketler, bilanço veya işletme esasına göre defter tutan tüccarlar, serbest meslek erbabı, kamu idareleri gibi) bir yer kiraladıklarında kira ödemesinin brüt tutarı üzerinden %20 gelir vergisi kesintisi yapar ve bunu vergi dairesine öder.

• Kesinti, gelecek aylara veya yıllara ait olarak peşin ödenen kira üzerinden de yapılır.
• Kiracı basit usulde vergilendirilen bir esnafsa stopaj yapma yükümlülüğü yoktur.
• Kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, kiranın tamamı stopaja tabidir.

Brüt kira hesabı

Sözleşmede kira genellikle net tutar üzerinden konuşulur. Brüt kira = net kira ÷ 0,80.

Beyan: 2026 sınırları

Beyana tabi geliri yalnızca kira gelirinden oluşan mükellefler için GİB rehberindeki 2026 tutarları:

400.000 TL sınırının aşılıp aşılmadığı belirlenirken stopajlı brüt işyeri kirası ile birlikte konut kirasının istisnayı aşan kısmı ve beyana tabi diğer gelirler de dikkate alınır.

Örnek hesaplamalar (2026)

Örnek 1 — beyan yok: Bir şirkete aylık brüt 30.000 TL'den yıllık 360.000 TL işyeri kirası. Kiracı 72.000 TL stopaj yapmıştır. Başka beyana tabi gelir yoksa 400.000 TL sınırı aşılmadığından beyanname verilmez; stopaj nihai vergidir.

Örnek 2 — beyan ve iade: Bir şirkete aylık brüt 50.000 TL'den yıllık 600.000 TL işyeri kirası, kesilen stopaj 120.000 TL. Götürü gider yöntemi seçilmiştir.

Hesaplanan vergi: 400.000 TL'ye kadar 70.500 TL, aşan 110.000 TL'nin %27'si 29.700 TL; toplam 100.200 TL. Beyanname için ayrıca damga vergisi ödenir.

Fazla stopajın iadesi

Beyannamede gösterilen gelirden kesilmiş vergiler, hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir. Mahsup sonrası kalan tutar:

• Diğer vergi borçlarına mahsup: Tutarına bakılmaksızın, inceleme raporu ve teminat aranmadan yapılır.
• Nakden iade: 2026 yılı için 426.000 TL'ye kadar olan kısım, 1A iade talep dilekçesi ve kira kontratının onaylı örneği ile inceleme raporu ve teminat aranmaksızın iade edilir. Bu tutarı aşan kısım için vergi inceleme raporu veya yeminli mali müşavir tam tasdik raporu gerekir.

İade talepleri Dijital Vergi Dairesi üzerinden 1A dilekçesiyle elektronik ortamda yapılabilir.

Banka ile ödeme zorunluluğu

328 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği'ne göre işyeri ve konut kira tahsilat ve ödemeleri banka veya PTT kanalıyla yapılmalı ve belgelendirilmelidir. Uymayanlara her işlem için özel usulsüzlük cezası uygulanır.

Beyan zamanı

2026 yılı kira gelirleri 1–31 Mart 2027 tarihleri arasında beyan edilir; vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.

Konut kiranız da varsa vergiyi kira geliri vergisi hesaplama aracıyla, tarifenin dilimlerini gelir vergisi hesaplama aracıyla görebilirsiniz. Kiracınızın 2026'da basit usulden gerçek usule geçip geçmediği stopaj yükümlülüğünü değiştirir; ayrıntılar için basit usul 2026 yazımıza bakın.