Miras Kalan Ev İçin Vergi Ödenir mi? Veraset ve İntikal Vergisi 2026 (2,9 Milyon TL Kuralı)
2026'da her çocuk ve eş için 2.907.136 TL miras istisnası, %1'den başlayan tarife, beyan süreleri, yurt dışındaki mirasçılar, bağışta yarı oran ve taksitle ödeme.
- Yazar
- Halil Haldan, SMMM
- Yayın
- Son güncelleme
- Mevzuat kontrolü
- Okuma
- 4 dakika
Kısa cevap
Miras kalan ev için vergi ödenir mi?
Miras yoluyla intikal eden mallar veraset ve intikal vergisine tabidir; ancak 2026'da çocuklardan ve eşten her birine düşen miras payının 2.907.136 TL'si istisnadır (çocuk yoksa eş için 5.817.845 TL). Gayrimenkuller emlak vergisi değeriyle değerlenir; bu nedenle piyasa değeri yüksek bir ev çoğu zaman istisna içinde kalır. Aşan kısım %1'den başlayan oranlarla vergilenir ve vergi üç yılda, mayıs ve kasım aylarında altı eşit taksitte ödenir.
Bir yakının ardından mirasçıların ilk sorularından biri, kalan ev, arsa ya da banka hesabı için vergi ödenip ödenmeyeceğidir. Cevap çoğu zaman "beyanname verilir ama vergi çıkmayabilir" şeklindedir. Çünkü 2026'da her çocuk ve eş için 2,9 milyon TL'yi aşan bir istisna vardır ve gayrimenkuller piyasa değeriyle değil emlak vergisi değeriyle değerlenir. Bu yazıda kuralları Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu'nun güncel metni üzerinden anlatıyoruz.
Dayanak
- 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m. 1 (konu), m. 4 (istisnalar), m. 9 (beyan süreleri), m. 10 (değerleme), m. 12 (indirilecek borçlar), m. 16 (tarife), m. 19 (ödeme)
- 57 Seri No'lu VİV Kanunu Genel Tebliği (1.1.2026'dan itibaren tarife dilimleri ve istisna tutarları)
- 7582 sayılı Kanun (20/D istisnasından yararlananlar için %1 oran, yürürlük 4.6.2026)
2026 istisna tutarları
| İntikal | 2026 istisnası |
|---|---|
| Miras: çocuklardan (evlatlıklar dahil) ve eşten her birine düşen pay | 2.907.136 TL |
| Miras: çocuk yoksa eşe düşen pay | 5.817.845 TL |
| Bağış gibi ivazsız intikaller | 66.935 TL |
| Ev eşyası, ölenin kişisel eşyası ve aile hatırası eşya (miras) | Tamamı istisna |
İstisna her mirasçıya ayrı ayrı uygulanır. Anne, baba veya kardeşler gibi diğer mirasçılar için bu miras istisnası öngörülmemiştir.
Değerleme: ev hangi değerle hesaplanır?
Kanun'un 10. maddesine göre gayrimenkuller, ticari işletmeye dahil olsun veya olmasın emlak vergisine esas değerle değerlenir. Menkul mallar rayiç bedelle, yabancı paralar borsa rayiciyle değerlenir. Ölenin belgeli borçları, vergi borçları ve cenaze masrafları beyannamede gösterilerek matrahtan düşülür.
2026 tarifesi
| Matrah dilimi | Miras (veraset) | Bağış (ivazsız) |
|---|---|---|
| İlk 3.000.000 TL | %1 | %10 |
| Sonra gelen 7.000.000 TL | %3 | %15 |
| Sonra gelen 15.000.000 TL | %5 | %20 |
| Sonra gelen 30.000.000 TL | %7 | %25 |
| 55.000.000 TL'yi aşan kısım | %10 | %30 |
Ana, baba, eş ve çocuklardan yapılan ivazsız intikallerde (evlatlıktan evlat edinenlere yapılanlar hariç) ivazsız tarifedeki oranların yarısı uygulanır. Bu nedenle babadan çocuğa yapılan bağışta oranlar %5, %7,5, %10, %12,5 ve %15'tir.
Örnek: iki çocuk ve eşe kalan daire
Emlak vergisi değeri 9.000.000 TL olan daire, yasal mirasçılık payına göre eşe 1/4, iki çocuğa 3/8'er pay olarak kalsın:
| Mirasçı | Pay değeri | İstisna | Matrah | Vergi |
|---|---|---|---|---|
| Eş (1/4) | 2.250.000 TL | 2.907.136 TL | 0 | 0 |
| Çocuk 1 (3/8) | 3.375.000 TL | 2.907.136 TL | 467.864 TL | 4.678,64 TL (%1) |
| Çocuk 2 (3/8) | 3.375.000 TL | 2.907.136 TL | 467.864 TL | 4.678,64 TL (%1) |
Paylar örnek amaçlıdır; gerçek paylar mirasçılık belgesine göre belirlenir.
Beyan süreleri
| Durum | Süre |
|---|---|
| Ölüm Türkiye'de, mirasçı Türkiye'de | Ölümü izleyen 4 ay |
| Ölüm Türkiye'de, mirasçı yurt dışında | 6 ay |
| Ölüm yurt dışında, mirasçı Türkiye'de | 6 ay |
| Ölüm yurt dışında, mirasçı ölenin bulunduğu ülkede | 4 ay |
| Ölüm yurt dışında, mirasçı başka bir ülkede | 8 ay |
| Bağış ve diğer ivazsız intikaller | Malın hukuken edinildiği tarihi izleyen 1 ay |
Beyanname, ölenin Türkiye'deki ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine verilir. Yurt dışındaki mükellefler beyannamelerini Türk konsolosluklarına verebilir.
Ödeme ve tapu devri
- Vergi, tahakkuktan itibaren üç yılda, her yıl mayıs ve kasım aylarında olmak üzere altı eşit taksitte ödenir.
- Mirasçılar adına tescil, vergi tahakkuk etmeden yapılabilir. Ancak gayrimenkule isabet eden vergi tamamen ödenmedikçe devir ve ferağ yapılamaz; teminat gösterilirse devre izin verilebilir.
Yabancılar ve yurt dışında yaşayanlar
- Türkiye'de bulunan mallar (ör. Antalya'daki daire) mirasçının uyruğuna bakılmaksızın vergiye tabidir.
- Türk vatandaşlarına ait mallar yurt dışında olsa da vergi kapsamındadır; yurt dışında ödenen veraset vergisi belgelenmek şartıyla düşülebilir.
- Bir Türk vatandaşının yurt dışındaki malını miras alan ve Türkiye'de ikametgâhı olmayan yabancı bu vergiyle yükümlü değildir.
- 7582 sayılı Kanunla, GVK mükerrer 20/D istisnasından yararlanan ve Türkiye'ye yeni yerleşenler için, istisna süresi içindeki veraset yoluyla intikallerde oran %1 olarak uygulanır.
Mirastan sonra satış
Miras yoluyla edinilen gayrimenkulün satışı, süreye bakılmaksızın değer artış kazancı doğurmaz; çünkü Gelir Vergisi Kanunu ivazsız edinilen malları bu kapsamın dışında tutar. Satışta yine de tapu harcı ödenir ve veraset vergisinin ödenmiş olması gerekir.
Kontrol listesi
- Mirasçılık belgesini (veraset ilamı) alın ve paylarınızı netleştirin.
- Belediyelerden gayrimenkullerin emlak vergisi değerlerini, bankalardan ölüm tarihindeki bakiyeleri öğrenin.
- Belgeli borçları ve cenaze masraflarını toplayın.
- Beyannameyi süresinde verin; istisna altında kalsanız bile beyan yükümlülüğünü kontrol edin.
- Satış planlıyorsanız vergiyi ödeyin veya teminat gösterin.
Sık sorulan sorular
Miras için ne zamana kadar beyanname verilir?
Ölüm Türkiye'de olmuşsa mirasçılar Türkiye'deyse ölüm tarihini izleyen dört ay, yurt dışındaysa altı ay içinde beyanname verilir. Ölüm yurt dışında olmuşsa süre, mirasçılar Türkiye'deyse altı ay, ölenin bulunduğu ülkedeyse dört ay, başka bir ülkedeyse sekiz aydır. Yurt dışındaki mükellefler beyannamelerini Türk konsolosluklarına verebilir.
Babadan çocuğa ev bağışında vergi ne kadar?
Bağış gibi ivazsız intikallerde 2026 istisnası yalnızca 66.935 TL'dir ve tarife %10'dan başlar. Ancak ana, baba, eş ve çocuklardan yapılan ivazsız intikallerde oranların yarısı uygulanır; yani oran %5'ten başlar. Gayrimenkul emlak vergisi değeriyle değerlenir. Bağışta tapu harcı da ayrıca doğar.
Veraset vergisi ödenmeden miras kalan ev satılabilir mi?
Mirasçılar adına tescil, vergi tahakkuk etmeden yapılabilir. Ancak Kanun'un 19. maddesine göre gayrimenkule isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe devir ve ferağ yapılamaz; teminat gösterilmesi halinde izin verilebilir.
Yabancı biri Türkiye'deki evi miras alırsa vergi öder mi?
Evet. Kanun'un 1. maddesine göre Türkiye'de bulunan malların intikali, mirasçının uyruğuna bakılmaksızın vergiye tabidir. Buna karşılık bir Türk vatandaşının yurt dışındaki malını miras alan ve Türkiye'de ikametgâhı olmayan yabancı bu vergiyle yükümlü tutulmaz.
Kaynaklar
- 017338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m. 4, 9, 16, 19 — 2026 istisna tutarları ve tarifesi (57 Seri No'lu VİV Genel Tebliği)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 10 Ekim 2026
- 02193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m. 20/D — yurt dışından elde edilen kazanç ve iratlar için 20 yıllık istisna (7582 s.K., RG 21.05.2026)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 3 Ekim 2026
- 03Yurt Dışından Elde Edilen Kazanç ve İratlarda Vergi İstisnası Rehberi (2026, Yayın No: 616)Gelir İdaresi Başkanlığı · Son kontrol: 3 Ekim 2026
Yazar
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir (SMMM)
HALDAN MALİ MÜŞAVİRLİK'in kurucusu. Sağlık, sağlık turizmi, inşaat, Teknokent ve turizm sektörlerinde mali müşavirlik, teşvik ve kurumsal danışmanlık alanlarında çalışır.