Şirketlerde Taşınmaz Satış Kazancı İstisnası: 15.07.2023 Ayrımı ve %25 Oran

Şirket aktifindeki bir arsayı, fabrika binasını ya da ofisi satmak uzun yıllar boyunca önemli bir vergi avantajı sağlıyordu. 7456 sayılı Kanun ile bu avantaj 15 Temmuz 2023'ten itibaren büyük ölçüde sona erdi; ancak bu tarihten önce şirket aktifinde bulunan taşınmazlar için istisna sınırlı oranla devam ediyor. Bu yazıda kuralları Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 2026 tarihli Kurumların Taşınmaz ve İştirak Hisselerinin Satışında İstisna Rehberi üzerinden açıklıyoruz.

Dayanak

• 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu m. 5/1-e ve geçici m. 16 (7456 sayılı Kanun)
• 3065 sayılı KDV Kanunu m. 17/4-r ve geçici m. 43
• Gelir İdaresi Başkanlığı, Kurumların Taşınmaz ve İştirak Hisselerinin Satışında İstisna Rehberi (2026, Yayın No: 601)

Kritik tarih: 15 Temmuz 2023

KDV tarafında da aynı ayrım geçerlidir: 7456 sayılı Kanunla KDV Kanunu'nun 17/4-r maddesindeki istisna 15.07.2023 itibarıyla kaldırılmış, geçici 43. madde ile bu tarihten önce aktifte bulunan taşınmazların satışında istisnaya devam edilmiştir. 15.07.2023'ten sonra aktife alınan taşınmazların satışı genel hükümlere göre KDV'ye tabidir.

İstisnanın şartları

1. İki tam yıl aktifte bulunma: Taşınmaz en az iki tam yıl (730 gün) kurumun aktifinde yer almalıdır.
2. Tapu tescili: Taşınmaz kurum adına tapuya tescil edilmiş olmalıdır.
3. Tahsil süresi: Satış bedeli, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmelidir.
4. Özel fon: İstisnadan yararlanan kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulmalıdır.

İstisna satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve geçici vergi dönemlerinde de kullanılabilir. Arazi, tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler kapsamdadır.

İnşaat ve emlak şirketleri için önemli istisna

Taşınmaz ticareti ve kiralamasıyla uğraşan kurumların bu amaçla elinde bulundurduğu taşınmazların satışında istisna uygulanmaz. Satmak amacıyla inşaat yapan şirketler için de durum aynıdır. GİB rehberindeki örneklere göre:

• Bir inşaat şirketinin şirket merkezi olarak inşa edip en az iki tam yıl kullandığı binanın satışında istisna uygulanabilir.
• Aynı şirketin satmak amacıyla inşa ettiği veya satın aldığı binaların ve arsaların satışında, iki yıl geçmiş olsa bile istisna uygulanmaz.
• Binanın bir kısmı kiraya verilip bir kısmı şirket faaliyetinde kullanılıyorsa yalnızca faaliyette kullanılan kısmın satış kazancı istisnaya konu olabilir.
• Esas faaliyeti taşınmaz ticareti olmayan bir şirketin, atıl duran taşınmazını bir süre kiraya verdikten sonra satması halinde istisna uygulanabilir.

GİB rehberindeki örnek

Üç yıldır aktifte bulunan ve 15.07.2023'ten önce aktife girmiş, maliyeti 17.000.000 TL olan taşınmaz 117.000.000 TL'ye satılıyor:

Asgari kurumlar vergisiyle ilişkisi

2025'ten itibaren uygulanan yurt içi asgari kurumlar vergisinde (KVK m. 32/C), asgari vergi hesaplanırken kurum kazancından düşülebilecek istisnalar Kanun'da tek tek sayılmıştır. Taşınmaz satış kazancı istisnası bu listede yer almaz. Bu nedenle istisna normal kurumlar vergisi matrahını azaltırken asgari vergi tabanında kalır. Büyük bir taşınmaz satışının yapıldığı yılda normal ve asgari vergi birlikte hesaplanmalıdır. Asgari vergi kuralları için Teknokent ve yurt içi asgari kurumlar vergisi yazımızdaki açıklamalara bakabilirsiniz.

Satıştan önce kontrol listesi

1. Taşınmazın aktife giriş tarihini (15.07.2023 öncesi mi sonrası mı) ve tapu tescil tarihini belgeleyin.
2. 730 günlük sürenin dolduğunu kontrol edin.
3. Taşınmazın şirketin ticari stoku mu yoksa faaliyette kullanılan duran varlık mı olduğunu kayıtlarla teyit edin.
4. Tahsilat planını, satış yılını izleyen ikinci yılın sonunu aşmayacak şekilde yapın.
5. İstisna tutarını fon hesabına alın ve beş yıl boyunca dağıtmayın; sermayeye ilave edilmesi mümkündür.
6. Asgari kurumlar vergisi etkisini satıştan önce hesaplayın.

Gerçek kişilerin taşınmaz satışlarındaki vergilendirme için ev ve arsa satışında değer artış kazancı yazımıza ve değer artış kazancı hesaplama aracına bakabilirsiniz.